北京一季度非保税仓储净吸纳为负 廊坊武清分流

仲量联行2014年一季度北京房地产市场报告显示，北京因部分电子商务企业迁仓武清、廊坊，非保税仓储市场净吸纳量为负值，21,000平方米非保税仓储面积重回市场，租金水平亦连续第三季度呈持平态势；地产投资市场仍然相对较为活跃，但缺乏高质量的整售项目成交。

京津冀一体化分流仓储

非保税仓储物流市场在2014年第一季度的租赁活跃度受到抑制。仲量联行报告显示，21,000平方米的非保税仓库空间重新回归到市场中，这是非保税仓储物流市场自2009年三季度以来首次出现净吸纳量为负值。出现这一现象的主要原因是一些电子商务公司将其主要仓储地点迁往北京周边的廊坊市和武清区，他们迁址的目的是可以在新址同时服务于北京和天津市场。

此外，这些地区的租金水平也显著低于北京。2014年第一季度租赁市场中表现最为活跃的是第三方物流（3PL）公司。传统零售商（实体店模式的零售商）开始扩展经营渠道，将网络渠道纳入经营模式中。但是，由于传统零售商在2014年第一季度的零售销售额增长缓慢，导致他们的租赁需求呈现出疲软态势。

2014年第一季度非保税仓储市场净吸纳量为负值导致整体空置率环比增长1.3个百分点， 达到3.6% 。仲量联行预期，这种状况将很快结束，闲置空间在强劲需求的支持下将被迅速吸纳一空。仲量联行工业地产部副董事罗蔷蔷表示：“尽管一些在线零售商迁仓到北京以外的地区，但我们亦收到数家企业的询盘，市场呈现出回升迹象。一些业主和投资商对市场形势均持乐观态度，并积极地在北京及周边地区寻找开发良机。”

2014年第一季度没有新竣工的项目，因此总存量保持不变，仍然是160万平方米。宇培集团在通州永乐店镇开发的92,000平方米的项目预计将于2014年年中竣工，此外，华润物流开发的位于通州物流园44,100平方米的项目也将于同一时间竣工。

仲量联行认为，可供租赁空间短缺导致新增租赁交易量有限，市场最主要的交易仍为租约续签。此外，业主在与租户进行租赁谈判中，采取弹性、灵活的租金策略，且更愿意将物业出租给业绩良好的高质量租户。因此，平均净有效租金与上一季度相比，呈持平态势，仍保持在1.09元/平方米/天，与去年同期相比，增长了3.5%。

金融保险支撑办公楼需求

同时，仲量联行报告显示，北京甲级办公楼净吸纳量由2013年四季度的61,600平米，下降至2014年一季度的46,200平米，但是来自多个不同行业的企业仍在寻觅甲级办公楼。

在仲量联行接到的最新询盘中，大部分企业来自金融和保险行业。这一趋势在仲量联行地产业主报告中得到了证实：现金充裕的理财机构积极寻觅办公空间。IT和高科技行业对甲级办公楼的需求同样旺盛。2014年第一季度达成的最大一笔租赁交易是三星电子从CBD核心区近期竣工的北京财富中心租得18,000平米的办公空间。几个国际汽车制造商也制定了办公楼扩张计划，仲量联行在2014年第一季度继续接到来自汽车制造商的更多询盘。与此同时，来自专业服务类企业的需求也再一次呈现多样化趋势，其中成交主要以租约续签为主。

2014年一季度北京甲级办公楼市场租金水平连续第二个季度呈上涨态势。在东长安街和第三使馆区商圈的带动下，全市甲级办公楼整体租金水平环比增长0.7%，而在2013年租金保持强劲增长态势的金融街，其2014年第一季度的租金水平则环比持平。此外，CBD核心区在2014年第一季度结束了自2013年第一季度以来的下跌态势，较预期更早迎来平稳期。

由于北京的数个商场将部分零售区改建为办公区，导致市区零售物业总存量在2014年第一季度有所下降。其中，位于第三使馆区的都汇天地将整体转型为办公楼；而位于中关村的中坤广场也将其部分楼层由零售用途转换为办公用途。由于部分去年年底空置的商铺转型办公空间，2014年一季度整体空置率由2013年第四季度的8.1%下降到当季度的6.0%。