北京高端住宅租赁持续缩水 多个项目退市

 受跨国公司预算紧缩、内资企业开支监管严格以及北京空气质量问题的影响，以服务式公寓为代表的北京高端住宅租赁市场，整体需求正不断受到压缩，受此影响，市场供应持续缩水。来自机构的统计数据显示，截至2015年末，服务式公寓总存量同比下降5.3%至7430套，总存量连续第三年出现下滑。不少项目不断推迟入市时间，并通过改造为住宅或者写字楼的方式，退出高端租赁市场。

    多个项目退市

    “从去年3月第一间公寓拆改成办公区到现在，项目7栋楼中已经有一半完成拆改或者正在进行拆改中”。日前，位于金融街区域的北京金融街公寓的销售负责人这样告诉记者。

    据其介绍，金融街公寓包括一居室、两居室、三居室等多种户型，承租用作办公使用的客户，会按照写字楼的标准，将现有公寓的非承重墙打通进行重新改造。

    在合理范围内追求收益的最大化，是该项目将公寓用途改造的主要原因。上述人士介绍，改造成办公空间之后，租金按每平方米计算，这与公寓每月固定的几万元相比，收益更为可观。据第一太平戴维斯最新发布的数据，金融街区域写字楼平均租金高达每平方米每月人民币535.2元，这一数据要远超北京其他所有区域。

    进行改造的公寓项目不止金融街公寓一家，据高力国际对市场的常年跟踪研究，服务式公寓市场近几年陆续有项目改造为其他形式的物业，譬如，位于望京的福泰酒店公寓改造成写字楼、位于燕莎及朝阳公园区域的盛捷福景苑，也已经改造为住宅进行散售。

    除此之外，还有一些项目不断推迟入市时间，如盛捷远洋望京服务公寓的计划入市时间，由最初的2014年不断推迟至2018年。

    分化加剧

    来自高力国际的统计数据显示，就服务式公寓市场而言，截至2015年末，服务式公寓总存量同比下降5.3%至7430套，总存量连续第三年出现下滑。尽管去年服务式公寓市场需求较2014年小幅提升，但较前几年仍明显疲软。

    高力国际统计显示，许多服务式公寓运营商正试图通过吸引国内租户或签订更多短期租约，以获得更高的出租率。

    除了服务式公寓市场低迷之外，第一太平戴维斯华北区研究及顾问咨询部董事熊志坤认为，高端别墅市场也受到需求萎缩的直接冲击。去年第四季度，其入住率同比下跌3.5个百分点至84.2%，租金下跌1.4%至每平方米每月119.9元。

    当然，也有一部分服务式公寓维持长期稳定的租赁需求并且空置率常年保持在低位，如位于燕莎及朝阳公园区域和CBD区域的某些公寓，由于其交通便利，运营成熟，拥有稳定的来自亚洲及欧美的租户，长期需求稳定。与此同时，小户型公寓更受到市场青睐。

    据高力国际的统计，2016年将有三个服务式公寓项目计划入市，其中两个位于非核心区域，不过，市场低迷状况或将致使部分项目推迟入市时间。经济放缓预计将对需求及租金水平施加下行压力，李牧预计，或将有更多服务式公寓项目通过改造而退出市场。

    需求加速疲软

    一直被人们视作住宅、公寓中高端产品的服务式公寓，能够为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室以及装备齐全的厨房和就餐区域。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。

    由于充分满足了国外投资企业高级管理层在国内的长期居住需求，在上世纪90年代中后期到本世纪初，服务式公寓在中国迎来发展黄金期。

    “不过，近几年来，服务式公寓市场需求开始持续疲软，市场存量不断缩小”，高力国际华北区研究部副董事李牧告诉记者，作为服务式公寓市场需求主力的外资企业来说，受其国内经济放缓，跨国公司在华扩张速度减缓，并紧缩给予外派人员的房屋津贴，削弱了国外租户对服务式公寓的需求；另一方面，对于内资企业来说，政府对开支监管更加严格，抑制了国企对服务式公寓的需求，比如，金融街子市场服务式公寓的长期租赁需求的缩减。

    仲量联行的相关负责人告诉记者，高端公寓租赁市场需求疲软始于2008年全球金融危机之后，因传统上高端公寓租赁市场的主力为外籍人士以及外资企业的中高层管理人员，随着外资企业在中国业务扩张放缓，对高端公寓租赁的需求也随之增长乏力。

    “这种需求的减缓从2014年开始表现得更为明显”，李牧告诉记者，北京持续恶化的空气质量成为催化剂，越来越成为跨国外派人员在京工作的一个顾虑，一方面一部分外派人员离京，另一方面外派人员及其家庭来京意愿降低。