北京CBD老厂房文创“高精尖”租金赶超高档写字楼

  在CBD百米高楼的环绕下，一片十几米高的老厂房并未被湮没，反倒通过转型文创园实现了重生。

　　长安街与通惠河北路之间的黄金地段，连绵起伏的超高建筑突然在郎园“矮”了下来。砖红色的墙体与斑斓的创意画散发出独特的文艺气息，精致的园林景观让这片低密度办公区成为闹中取静的清幽之地。只有2.86万平方米建筑规模的郎家园6号院，一大批“高精尖”文创企业在此成长，直接带来一年50亿元的产值，也让这里成为北京文创园里的品牌示范园区。

　　国企文创团队摸石头过河

　　两年前，打算在北京成立工作室的日本“网红”建筑设计师青山周平，到郎园租办公室却碰了壁。

　　在郎园租房办公，不是简简单单交钱、签合同就行，公司资质、发展方向都有一套严格的“选拔标准”。

　　“够挑剔的！”青山周平只好又把团队此前做过的各种设计项目整理出来，再拿到郎园运营方汇报，通过审核后才终于租下来两间办公室。

　　郎园，是唯一地处CBD核心地段的文创园，前身为北京市医药集团下属的万东医疗设备制造厂。2009年，闲置多年的老厂房寻找发展新空间，首创集团在北交所通过招拍挂取得土地和房产权，开始朝着“文创园”的方向改造。

　　即便在当年，郎园也已经是CBD地区极为少有的工业遗迹。“虽然定下来要做文创园，但大家都没接触过这个新领域。”郎园运营公司副总经理赵春燕说，作为北京主营房地产等业务的国企，首创之前并未涉足文创园区运营，毫无经验的园区团队只能摸着石头过河。

　　经营文创园，最简单的方式就是当“二房东”，但想在CBD区域内单纯做租赁实在太难。“周边都是现代化写字楼，条件比老厂房好得多，单纯做租赁，郎园肯定会被湮没在CBD的写字楼里。”她说。

　　反复斟酌后，郎园最终保留了老厂房，而且只做了基本的升级改造，意在为CBD区域留住城市记忆。而在园区定位上，郎园坚持“文化·科技”的核心业态，对入驻企业实施严格的选拔标准，企业不是单纯租赁办公，而是必须符合文创产业方向。

　　引入社会力量拼“软实力”

　　郎园7号楼，兰境艺术中心，大大小小的百余幅墨宝正在展出。凑近一看，作品落款都不是名家大作。

　　这场书法展叫“书法回归日常”，作者都是各行各业的普通人。这个看似与CBD商圈不太搭的展览，吸引着不少“文青”前往。

　　在CBD办艺术中心不容易。让兰境艺术中心负责人张驰有些吃惊的是，2014年，郎园运营方主动找到了他，能不能在郎园里合作开办一处艺术中心。

　　张驰有些疑虑：“艺术中心盈利能力差，在高租金的CBD地区，要承受巨大的生存压力。”换句话说，艺术中心项目本来就是赔钱买卖，放在CBD区域，可能连租金都赚不回来。

　　此时的郎园，也有另一重考虑。早在2011年，郎园就已经实现满租，大批互联网类型的文创企业在此成长起来。但另一方面，租金更便宜、面积更大的文创园在京城遍地开花，文创园的竞争开始拼“软实力”了。

　　文创园的软实力是什么？仅仅保留工业遗迹远远不够，应该有自己独特的文化内核。因此，在引入艺术中心这件事上，郎园运营方态度坚决。

　　如果企业单纯租房设艺术中心，很可能会夭折；而运营团队单做艺术中心又缺乏资源，就需要引入社会力量。郎园运营方为此量身定制了一个能存活的商业模式：艺术中心与艺术联合办公、艺术餐厅结合在一起，办公与餐厅的租金收入贴补艺术中心的租金空缺，艺术中心在展览的空闲期承接高端商业发布，弥补艺术中心日常运营的资金短缺。2014年底，在多方协调和帮助下，兰境艺术中心在郎园内成立。

　　如今，兰境艺术中心已成为CBD区域的重要文化符号，每年都会有一半以上的时间举行各种书画展览、走秀、艺术市集活动，影响力早已溢出郎园、辐射北京全境。

　　最贵联合办公空间入驻

　　1800多平方米的联合办公空间，平均每个工位月租金4000元以上。去年11月，堪称北京“最贵的联合办公空间”——Ideapod在郎园开业。

　　创始人冰清透露，“联合办公空间”的主意提交给郎园运营方时，一开始被否了。在CBD黄金地段，高租金的成本投入并不适合创业团队。当时北京已有的联合办公空间，每个工位的月租金普遍在几百元左右。运营方还担心，杂乱无序的联合办公空间与郎园的高端定位不符。

　　不过，Ideapod有别于传统的联合办公空间——选在CBD区域内，主要针对文创行业的精英团队，而非刚入行的创业者，强调会员制办公和商务空间的使用。最终，Ideapod拟定的详细运营方案被评估通过，成功入驻郎园，很快迎来了机械臂、3D打印等一批“高精尖”的创业孵化项目。另一方面，时尚新潮的Ideapod对CBD摩天大楼里的“金领”们也颇有吸引力，很快变成了高管会客厅。冰清透露，营业不到一年，高盛、京东等知名企业的部分高管会议已经定期在Ideapod的会客空间召开。

　　从为了保持定位而挑项目，到加入文化内核形成文创园的软实力，郎园运营7年，已成功实现品牌增值。

　　增值最直观地反映到租金水平上。2015年前后，这个已经有60多年历史的老厂房，开始在租金上赶超周边写字楼。2010年，郎园刚刚开放时，周边区域每天每平方米的租金水平是6至7元，郎园则定在了5.5元；2015年后，周边写字楼租金水平是9至10元，而郎园已经定在了10.5至11.5元。

　　目前，郎园内已有腾讯影业、果壳网、罗辑思维、和润影视、五洲发行、灏仓影视等一批知名影视投资等行业公司陆续进驻。赵春燕透露，郎园入驻企业为50多家，提供就业岗位4000多个，园区年产值约50亿元。另据了解，首创集团已制定文创产业发展战略，未来将会投入更多资本、更多力量，将文创产业打造成为继环保、基础设施、金融、房地产之外的第五大业务板块。

“点石成金”关键在做足创新增量

　　京平

　　“旧貌换新颜”，关键在创新。工业遗存转型也是这个道理。

　　老厂房、老仓库记录着一个时代的创业记忆，蕴含着丰富的历史文化价值。我们常说盘活存量，做足增量，其实二者相辅相成。存量能否真正盘活，很大程度上取决于增量是否做足；增量从哪着手，很大程度也要立足于存量特色来细加观察。工业遗存特有的文化属性，决定了其发展文创产业的先天优势。而向老厂房存量资源中注入多少创意，则决定了它在多大程度上能脱胎换骨。

　　当然，创新增量也不是一劳永逸，而是一直在路上。要看到，搞文创并非售卖点小玩意那么简单，而是一项系统工程，是一次文化创新的尝试。只有拥有好创意，才能点石成金，化腐朽为神奇。锈迹斑驳的库房，荒凉破败的旧址，通过艺术家的奇思妙想，反倒在文化创意中焕发新生，吸引时尚设计、艺术创意、影视传媒等“高精尖”企业纷纷入驻，不仅带来了新的经济增长点，也给公众提供了新的精神栖息地。这样的创新还需要延续不断做下去。

　　老厂房涅盘重生，最值得称道之处在于创新，最值得期待的地方也在于创新。经过不断尝试与探索，朝阳区已初步形成产权方与专业机构联合、政府投资并运营、国企自组团队改建和艺术家自发聚集、政府提供管理等四种转型模式。我们相信，以此为路径，将古老文化与现代创意相融合，必定为北京这座文化之城增添新的魅力。